1. Problém v registrech dlužníků
Zpozdili jste se někdy se splátkou půjčky, nebo jste zapomněli včas zaplatit třeba fakturu na elektřinu, či telefon? Pak je možné, že je Vaše jméno evidováno v registru dlužníků. Takový zápis Vás potom může omezit při žádání o hypotéku či leasing.
Registry dlužníků obsahují informace o nesplacených závazcích osob a ekonomických subjektů. Největší v ČR je CERD (Centrální registr dlužníků), který je vytvořen na základě informací poskytnutých bankami. Informace vypovídají o důvěryhodnosti klienta, včetně platební morálky. Tyto informace jsou každý den aktualizovány a uchovávány po dobu minimálně 10 let.
Výpis z registru dlužníků si lze za úplatu vyžádat například poštou, což doporučujeme, než začnete o hypotéce vůbec uvažovat. Je lepší, když tuto informaci zjistíte dříve než banka.
2. Kreditní karty, kontokorenty
Vlastníte-li úvěrové karty, kontokorenty apod., doporučujeme jejich zrušení. Nezáleží na tom jestli karty/kontokorent využíváte či nikoli. Banka Vám bude jejich tzv. limity započítávat do výdajů a zbytečně se Vám může snížit výše hypotéky. Na vyřízení hypotéky si je raději zrušte a nechte si vystavit potvrzení o zrušení. Některé úvěrové společnosti často karty zasílají i bez Vašeho předchozího vyžádání. V registrech tyto karty jsou vidět, proto doma prohledejte všechny šuplíky a ujistěte se, že žádnou doma nemáte. Pokud ano, zvažte jejich zrušení.
3. Porovnání různých nabídek hypoték
Banky si na trhu navzájem konkurují a nabízejí různé produkty, podmínky a bonusy. Kupující by měl zvážit všechny aspekty nabízeného produktu. Pro volbu vhodné hypotéky je úroková sazba jistě nejdůležitějším, ale ne jediným kritériem. Další kritéria mohou spočívat v možnosti fixace úrokové sazby na zvolené období nebo možnosti nerovnoměrných splátek, výše poplatku za vyřízení hypotéky aj.
Nabídky největších poskytovatelů hypotečních úvěru nebo úvěrů ze stavebního spoření Vám zpracuje naše společnost přes partnerské finanční poradce.
4. Nechte si hypotéku předschválit
Pokud chcete koupit nemovitost a nemáte dostatek finančních prostředků, vyhledejte finančního poradce. Nenechte se však odbýt jen nezávazným příslibem typu „určitě Vám budeme schopni půjčit až ...“ Taková informace je pouze informativní a nemusí nakonec odpovídat skutečnosti. I banky jsou ve své podstatě obchodníci a budou Vás tímto příslibem zkoušet navnadit na vyšší částky.
Předschválením hypotéky zjistíte zjistíte, kolik maximálně si můžete na základě Vašich příjmů půjčit a jaká by měla být Vaše měsíční splátka. Takové předschvalování sice nějakou dobu potrvá, ale následný proces vlastního schvalování by již měl být o to jednodušší. Pokud byste s financováním čekali do doby, než naleznete vhodnou nemovitost, mohlo by se stát, že prodávající dá přednost jinému zájemci, který již má peníze na koupi zajištěné.
5. Právní vady nemovitosti
Před rozhodnutím o koupi si vždy důkladně ověřte na katastru nemovitostí, zda Vámi vybraná nemovitost nemá žádné právní vady, tzn. věcná břemena či zástavní práva. Případně, pokud je to možné, chtějte, aby byly odstraněny. Naštěstí banky na tyto skutečnosti upozorňují a někdy si dávají zrušení břemene do podmínek smlouvy o hypotéce.
Na katastru nemovitostí také porovnejte skutečný stav nemovitosti se zakreslením v katastrální mapě. Pokud zjistíte nesoulad, je možné, že se v místě vyskytují tzv. černé stavby. Tento problém je velmi závažný a měli byste požadovat po původním vlastníkovi, aby skutečnost napravil. Kdybyste si totiž takovou nemovitost koupili, vystavujete se i riziku vysoké pokuty. Příčiny mohou být různé, například administrativní chyba, nebo opomenutí nahlášení stavby. Naštěstí při řešení hypotéky banka na tento problém může opět upozornit.
6. Kupní smlouva
Před podpisem kupní smlouvy je potřeba, aby se k textu vyjádřila banka. K tomu slouží tzv. Smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde se účastníci písemně zavazují, že do dohodnuté doby uzavřou Kupní smlouvu za podmínek dohodnutých právě ve Smlouvě o smlouvě budoucí. Důležité je, aby ve smlouvě bylo uvedeno, kolik peněz dáváte z vlastních úspor a jakou část kupní ceny bude vyplácet banka. Pravidlem také bývá, že banka posílá peníze jako poslední.
7. Čerpání
Čerpání hypotéky je možné pokud jsou splněny podmínky pro čerpání uvedené v úvěrové smlouvě. Základní podmínkou čerpání hypotéky je zřízení zástavního práva k nemovitosti. Protože však zápis zástavního práva trvá katastrálním úřadům běžně 30 – 60 dní, většina bank umožňuje tzv. čerpání na vklad (čerpání na základě předložení návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí). Dokladem je potvrzení z katastrálního úřadu, že byl návrh na vklad podán (potvrzení o převzetí), a list vlastnictví, kde je vidět příslušná plomba, jež značí, že zápis probíhá.
Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně při účelovém úvěru odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy, nebo formou proplacení dodavatelských faktur, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet požadovaný klientem.
8. Půjčení příliš vysoké částky
Většina lidí si vezme hypotéku v té nejvyšší možné částce, kterou jim banka umožní. Předpokládají totiž, že jejich platy do budoucna budou vyšší a případné výdaje nižší. To ale zpravidla bývá mylná představa. Následné splácení tak vysokého dluhu je mnohdy velice náročné, někdy až neúnosné. Aniž si to žadatelé předem uvědomují, mohou se tak dostat do závažných potíží s nemožností splácet a hrozbou exekucí.
Výdaje domácnosti spojené s hypotékou by dle ekonomů měli optimálně dosahovat maximálně kolem 25 %. Banky jsou však ochotni v některých případech půjčovat i více.
9. Půjčení příliš nízké částky
Dobře si předem rozmyslete si, co hodláte z hypotéky platit. Má Vám posloužit pouze na úhradu kupní ceny nemovitosti? Nebo budete potřebovat ještě prostředky na rekonstrukci? Pokud si vše důkladně naplánujete, včetně nutných oprav a úprav, nebudete muset následně řešit nepříjemnou situaci, kdy nebudete mít dostatek financí například na nutnou opravu střechy.
10. Nezapomeňte na rezervy
Při koupi nemovitosti se vyvarujte použití všech svých dosavadních úspor. Vždy je dobré ponechat si rezervu na nepředvídané situace. Něco se totiž určitě pokazí v té nejnevhodnější chvíli, jako třeba porouchání pračky, televize nebo v nejhorším případě třeba ztráta zaměstnání. Žadatelům o hypotéku se proto doporučuje mít alespoň tři měsíční splátky jako železnou rezervu, ke kterým se budou moci uchýlit „v případě nouze“. Máte tak vždy jistotu, že můžete zaplatit splátku hypotéky včas a vyhnete se tak nepříjemným sankcím za pozdní úhrady hypotéky – tj. penále a případně i zápisu v bankovním registru dlužníků.
www.finance.cz, www.dumabyt.cz, www.hypik.cz, Archiv NIKTEL REALITY, s.r.o.