Daň z převodu nemovitosti
Při každé změně vlastníka nemovitosti za úplatu, při přechodu vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví, vzniká povinnost platit daň z převodu nemovitosti. Předmětem daně je také bezúplatné zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním. Daň z převodu upravuje zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí ve znění pozdějších předpisů.
Daň z převodu nemovitosti většinou platí prodávající, v tomto případě je kupující ručitelem. Z tohoto důvodu se doporučuje již v okamžiku placení kupní ceny uložit finanční částku na daň z převodu nemovitosti do úschovy např. realitní kanceláře, která po vzniku daňové povinnosti poukáže částku správci daně (příslušný finanční úřad). Kupující se tak zbaví rizika, že by po něm daň byla dodatečně vymáhána. Službu úschovy finančních prostředků na daně Vám naše realitní kancelář ráda poskytne.
Kupující platí daň z převodu ve výjimečných případech, kdy došlo k nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí, exekuci, vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě.
Jde-li o převod ze společného jmění manželů, je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. V případě podílového spoluvlastnictví platí každý spoluvlastník daň podle svého podílu.
Základem daně je
- kupní cena stanovená v kupní smlouvě, případně cena ve znaleckém posudku. Daň se vždy vypočítává vždy z vyšší z nich.
- cena, za kterou byla nemovitost vydražena,
- hodnota, kterou určil posudek znalce při vkládání nemovitosti do majetku společnosti
- výše náhrady za vyvlastnění.
Sazba daně je bez rozdílu skupin osob 3 % ze základu daně.
Daňové přiznání je poplatník daně povinen podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Součástí daňového přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy, která osvědčuje vlastnické vztahy k nemovitosti. V případě zájmu Vám pomůžeme daňové přiznání vyhotovit, nebo ho za Vás na základě plné moci sami podáme.
Daň z převodu nemovitosti se neplatí u družstevních bytů, kde nejde fakticky o prodej nemovitosti, ale pouze o postoupení členských práv a povinností ve družstvu.
Daň z příjmu (při prodeji nemovitosti)
Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů stanovuje mimo jiné povinnost platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
Tuto daň platí prodávající v případě, že původní kupní cena, na základě které nabyl nemovitost, je nižší než současná cena, za kterou je daná nemovitost prodávána. Základem daně je potom rozdíl obou kupních cen. Sazba daně je u fyzických osob od roku 2008 stanovena jednotně na 15 %, u právnických osob se nově snižuje na 19 %.
K osvobození od daně dochází v následujících případech:
- prodávající měl v nemovitosti trvalé bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
- prodávající vlastnil nemovitost nejméně po dobu 5 let.prodávající má trvalé bydliště méně než 2 roky, nebo vlastní nemovitost méně než 5 let, ale získaný příjem do 1 roku po prodeji použije na potřeby vlastního bydlení
Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do ročního přiznání k dani z příjmů společně s ostatními příjmy, které poplatník v daném roce měl (např. mzdu ze zaměstnání, příjem z podnikání, z pronájmu nemovitostí apod.). Jelikož se přiznání k dani z příjmů podává jednou ročně, může mezi prodejem nemovitosti a platbou daně z příjmů uplynout i několik měsíců.
Daň z nemovitostí
Vlastnictví nebo užívací právo k nemovitosti zakládá vlastníkovi nebo výjimečně uživateli povinnost platit daň z této nemovitosti (= poplatník daně). Tato povinnost je zakotvena v zákoně České národní rady č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. V rámci úsporných ekonomických opatření se sazby daně od roku 2010 zdvojnásobily, mimo sazby pro stavby k ostatní podnikatelské činnosti.
Kdy podávat daňové přiznání?
Daň z nemovitosti je jedna z mála daní, která se neplatí zpětně, ale vždy na rok dopředu. Poplatník daně musí nejpozději do 31. ledna podat na příslušném finančním úřadě daňové přiznání. To se však nemusí podávat každý rok, ale podává se jen pokud dojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Takovými okolnostmi jsou nejčastěji změna vlastníka (prodej, koupě, zdědění, darování aj.) Změna vlastníka se neoznamuje v průběhu roku, ale až během ledna následujícího roku). Také může vzniknout povinnost podat nové přiznání k dani z nemovitosti například v důsledku změny výměry pozemku, změny v užívání stavby nebo nástavby dalších nadzemních podlaží.
Kdy zaplatit?
Pokud daň nepřesáhne částku 5000 Kč, pak musíte zaplatit do konce května. Pokud platíte částku vyšší, můžete si jí rozdělit na dvě stejně velké části. První zaplatíte do konce května, druhou do konce listopadu. Minimální hranice pro platbu daně je nastavena na 30 Kč.
Daň z nemovitosti se dělí na dvě dílčí daně – daň z pozemku a daň ze staveb. Dále jsou pak členěny do druhů, které mají při výpočtu výše daně různé parametry. Pro určení druhu nemovitostí (naleznete na výpisu z katastru) je rozhodující stav zapsaný v katastru nemovitostí, a to k 1. lednu zdaňovacího období (aktuálně tedy 1. leden 2010).
a) Daň z pozemků
Dani z pozemků podléhají všechny pozemky v ČR vedené v katastru nemovitostí pod druhem pozemku: orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina, stavební pozemek nebo ostatní plocha. Z lesních pozemků se zdaňují jen lesy, u kterých převládá hospodářská funkce. Vodní plochy se zdaňují, jen pokud jde o rybníky, které slouží k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb. Poslední novela nově zavádí možnost osvobození od daně z nemovitosti pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů, jestliže tak obec stanoví závaznou vyhláškou. Podle této vyhlášky se pak postupovalo poprvé až ve zdaňovacím období roku 2009.
Základ daně se u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, luk a pastvin vypočítá vynásobením jejich skutečné výměry v m2 průměrnou cenou půdy, kterou stanovuje místní vyhláška. Tato cena se dá zjistit většinou na obecním úřadě, případně u správce daně (= příslušný finanční úřad). U ostatních druhů pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 k 1. lednu zdaňovacího období (= kalendářní rok, ke změnám v průběhu roku se nepřihlíží).
| Typ pozemku | Sazba daně |
|---|---|
| orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad | 0,75 % |
| Trvalé travní porosty, hospodářské lesy a rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb | 0,25 % |
| Zastavěné plochy a nádvoří | 0,20 Kč / m2 |
| Stavební pozemky | 2,00 Kč / m2 |
| Ostatní plochy podléhající dani | 0,20 Kč / m2 |
Takto vypočtená sazba daně se ještě upravuje místním koeficientem podle počtu obyvatel obce, kde se pozemek nachází (údaje z posledního sčítání lidu).
Koeficienty podle počtu obyvatel obce určené zákonem:
| Počet obyvatel | Koeficient |
|---|---|
| do 1 000 | 1,0 |
| 1 000 – 6 000 | 1,4 |
| 6 000 – 10 000 | 1,6 |
| 10 000 – 25 000 | 2,0 |
| 25 000 – 50 000 | 2,5 |
| Nad 50 000 + Františkovy lázně, Luhačovice, Mariánské lázně, Poděbrady | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
b) Daň ze staveb
Dani ze staveb podléhají všechny stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo jsou podle dříve vydaných právních předpisů dokončené. Dále se daň vztahuje na byty a nebytové prostory, včetně podílu na společných částech stavby, evidované v katastru nemovitostí. Při splnění určitých podmínek může být stavba od daně osvobozena (viz § 9).
Základem daně ze stavby je zjištěná výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (= zastavěná plocha) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. Do základu daně u ostatních staveb, které tvoří příslušenství obytných domů (např. dílna) se u každé samostatně zkolaudované stavby zahrnuje pouze výměra zastavěné plochy přesahující 16 m2.
Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy v m2 k 1. lednu, vynásobená koeficientem 1,20 (= upravená podlahová plocha).
Sazby daně se stanovují za 1 m2 zastavěné plochy a liší se podle typu a účelu využití stavby. Takto vypočtené hodnoty se dále upravují podle počtu nadzemních podlaží a počtu obyvatel obce, kde se stavba nachází. Místní koeficienty pro pozemky a stavby jsou totožné.
| Typ stavby | Základní sazba za 1 m2 zastavěné plochy |
|---|---|
| Obytné domy | 2 Kč |
| Příslušenství k domu (pouze z plochy nad 16 m2) | 1 Kč |
| Stavby pro individuální rekreaci | 6 Kč |
| Samostatně stojící garáže | 8 Kč |
Stavby a nebytové prostory pro podnikatelskou činnost
|
2 Kč |
|
10 Kč |
|
10 Kč |
| Ostatní stavby | 6 Kč |
| Byty | 2 Kč |
Použitý zdroj: Ministerstvo financí ČR, Archiv NIKTEL REALITY, s.r.o.