- Smlouva o zprostředkování
- Rezervační smlouva
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní
- Kupní smlouva
- Smlouva o převodu členských práv a povinností
- Nájemní smlouva
Smlouva o zprostředkování
Pokud prodáváte nemovitost a nemáte dostatek času, znalostí ani zkušeností v oboru, nechte vše na odbornících. V tom případě je důležité s vybranou realitní kanceláří uzavřít Smlouvu o zprostředkování. V té se zprostředkovatel (realitní kancelář) zavazuje, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby klient měl příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (zpravidla kupní nebo nájemní) s třetí osobou.
Smlouva jasně specifikuje rozsah služeb, které realitní kancelář klientovi poskytne. Udává cenu, za kterou chce klient nemovitost prodat a podmínky, za kterých může tato cenu být upravena (samozřejmě vždy jen se souhlasem prodávajícího). Také stanovuje přesnou výši provize za zprostředkování a vymezuje, co vše je v provizi zahrnuto. Nemůže se pak stát, že by neseriózní realitní kancelář po klientovi chtěla další dodatečnou úhradu nákladů spojených např. s inzercí nebo administrativními poplatky. Zprostředkovatelská smlouva jednoduše dává jistotu oběma smluvním stranám.
Zprostředkování může probíhat dvěma způsoby – s výhradním zastoupením, nebo bez něj:
1.Zprostředkovatelská smlouva exkluzivní (s výhradním zastoupením)
Vaši nemovitost může nabízet pouze jedna realitní kancelář, dle Vašeho výběru. Nemůže se tedy v žádném případě stát, že nemovitost bude nabízena různými realitními kancelářemi za různou cenu. Taková skutečnost často působí na zájemce o koupi velice negativně. Nejednou jsme se setkali s názorem kupujících, že nemovitost uvedená na jednom inzertním místě vícekrát působí neprodejně.
Uzavření exkluzivní smlouvy s realitní kanceláří Vám navíc zaručuje nadstandardní služby při prezentaci Vaší nemovitosti. Po prodeji Vaší nemovitosti Vás navíc odměníme dárkem. Kompletní výčet výhod exkluzivní smlouvy naleznete zde. Jednoduše řečeno si můžete být jisti, že realitní kancelář bude nabízet nemovitost s opravdu maximální možnou reklamou a až do samotného prodeje se nemusíte o nic starat. Na druhé straně si kupující může být jist, že v době, než složí rezervační poplatek, nebude nemovitost prodána jinou realitní kanceláří.
2.Zprostředkovatelská smlouva neexkluzivní (bez výhradního zastoupení)
Vaši nemovitost může nabízet více realitních kanceláří, tolik, kolik jich oslovíte. Každá seriózní kancelář bude samozřejmě respektovat Vaši cenu, za kterou jste ochotni nemovitost prodat. Nicméně nikde není zákonem stanovená výše provize za zprostředkování prodeje a tím vznikají odlišnosti v cenách, za které je nemovitost nabízena u různých kanceláří.
Prezentace nabídek realitních kanceláří je ale do jisté míry obdobná, jelikož inzerují na internetových realitních portálech, v inzertním tisku, apod. Pokud tedy jednu nemovitost nabízí více realitních kanceláří, dochází často k duplicitám. Neplatí, že by pak nemovitost byla více viditelnější a lépe prodejná. V této oblasti tedy nelze říct, „čím více, tím lépe“, naopak tento postup často nemovitost v očích kupujících znehodnocuje.
Kompletní rozsah služeb, který Vám zaručuje neexkluzivní smlouva naleznete zde.
Rezervační smlouva
Jedná se o smlouvu, kterou si zajišťujete, že po určitou dobu nebude Vámi vybraná nemovitost prodána někomu jinému než Vám. Rezervační smlouva tak poskytuje kupujícímu časový prostor k tomu, aby si zkontroloval faktický a právní stav nemovitosti (případné zástavy, věcná břemena aj.) a dále zajistil finanční prostředky na pořízení nemovitosti. Obvykle tato smlouva upravuje i složení rezervačního poplatku. V tom případě je nutné si dohodnout podmínky, za kterých bude případně vrácen zájemci, a zda bude započítán následně do kupní ceny nemovitosti. Výše rezervačního poplatku není zákonem předepsána, zpravidla se pohybuje do 100.000,- Kč za nemovitost a platí se obvykle v hotovosti při podpisu rezervační smlouvy. Rezervační poplatek lze též zajistit směnkou.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Tento typ smlouvy se používá především za situace, kdy kupující nemá vlastní finanční prostředky na koupi nemovitosti a bude je zajišťovat formou hypotečního úvěru či jiného finančního produktu. Většina bank a stavebních spořitelen v ČR akceptuje Smlouvu o smlouvě budoucí kupní jako jeden z dokumentů dokazující účelovost použití úvěru.
Smlouva stvrzuje písemný závazek účastníků, že do dohodnuté doby uzavřou Kupní smlouvu za podmínek, které musí být dohodnuty právě ve Smlouvě o smlouvě budoucí. Dohodnuty by dle zákona měly být alespoň podstatné náležitosti kupní smlouvy. Čím podrobnější bude Smlouva o smlouvě budoucí, tím lépe se eliminuje riziko možného neúspěchu při vyjednávání dalších podmínek Kupní smlouvy. Do Smlouvy o smlouvě budoucí kupní je také vhodné vložit přímo znění kupní smlouvy, nebo alespoň jejích podstatných náležitostí.
Termín, do kterého se smluvní strany zavazují kupní smlouvu uzavřít, může být dodatkem ke smlouvě se souhlasem všech účastníků prodloužen. Nedojde-li však v dohodnuté době k uzavření kupní smlouvy, lze se domáhat u soudu, aby prohlášení vůle jednoho z účastníků bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Což vlastně znamená, že Kupní smlouva bude uzavřena i bez souhlasu jednoho z účastníků za podmínek stanovených ve Smlouvě o smlouvě budoucí.
Kupní smlouva
Kupní smlouvou prodávající převádí za úplatu vlastnická práva k nemovitosti, kterou má ve svém osobním vlastnictví (Právní servis – Typy vlastnictví – Osobní vl.). Kupní smlouvy je třeba rozlišovat podle předmětu smlouvy, tedy podle toho zda kupujete např. pozemek a dům nebo byt a nebytovou jednotku v domě. Každopádně vždy platí, že každá smlouva je specifická a je nutné, aby vždy byla vypracována právníkem. Důrazně se nedoporučuje podepisovat smlouvy vypracované podle internetových či jiných vzorů. Společnost NIKTEL REALITY, s.r.o. spolupracuje s renomovanou advokátní kanceláří a všechny smlouvy jsou vypracovávány právníkem, který má bohaté zkušenosti s realitním právem. Nemusíte se tedy bát, že předkládané dokumenty budou mít formální či obsahové nedostatky.
Každá Kupní smlouva musí z formálního hlediska:
- být sepsána písemně
- obě strany – kupující i prodávající musí být podepsáni na téže listině
- dále se doporučuje podpisy na smlouvě notářsky ověřit
Obsahové náležitosti kupní smlouvy:
- přesné určení smluvních stran
- správný popis a označení prodávané nemovitosti v souladu se zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění
- kupní cenu nebo alespoň způsob jejího určení, zaplacení
- závazek prodávajícího prodat nemovitost a závazek kupujícího převzít nemovitost a zaplatit kupní cenu nemovitosti
- přesné určení, kdy bude nemovitost předána kupujícímu (pozn. dobré je předat nemovitost protokolárně)
Smlouva o převodu členských práv a povinností
Obdobou kupní smlouvy pro nemovitosti v osobním vlastnictví je Smlouva o převodu členských práv a povinností k bytu v družstevním vlastnictví. V případě družstevního bytu se nejedná o koupi bytové jednotky. Byt je majetkem družstva, převádí se pouze práva a povinnosti vztahující se ke členství v družstvu, tzn. i užívání bytu. Pořízení družstevního bydlení není tedy nákupem nemovitosti, ale pouze podílu v bytovém družstvu.
Z výše popsaného vyplývá specifikum družstevního bytu. Z tohoto důvodu může být složitější zajistit finanční prostředky na jeho pořízení. V současné době ale banky počítají i s touto alternativou a mají připraveny odpovídající produkty. Na druhou stranu je ale nutno dodat, že srovnatelné družstevní byty bývají o 10 – 20 % levnější.
Smlouva o převodu členských práv a povinností nabývá účinnosti dnem předložení bytovému družstvu nebo pozdějším datem, které je uvedeno ve smlouvě. Převodce má ze zákona pouze oznamovací povinnost. Znamená to tedy, že převod členských práv a povinností nepodléhá schválení bytového družstva.
Z hlediska daní je tento typ vlastnictví výhodnější. Nedochází v podstatě k převodu nemovitosti, proto se na převod členských práv a povinností nevztahuje daň z převodu nemovitosti (více o dani z převodu nemovitosti zde). Vzniká daňová povinnost pouze na dani z příjmu fyzických osob, k tíži převodce, a to pokud cena za prodej členských práv a povinností přesáhla cenu, za kterou byly tato práva a povinnosti nabyty. Převodce je však od daně z příjmu osvobozen, pokud vlastní členská práva a povinnosti déle než pět let nebo použijete veškeré získané finanční prostředky na uspokojení jiných bytových potřeb (výstavba, koupě domu, bytu, rekonstrukce apod.).
Nájemní smlouva
Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nemovitost do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Problematika nájmu bytu je v českém právním řádu upravena občanským zákoníkem, konkrétně ustanoveními § 685 a násl. Jedná se vlastně o speciální úpravu obecné smlouvy o nájmu. Nájem bytu je ovšem pro svoji specifičnost a význam chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.
Náležitosti nájemní smlouvy jsou vyjmenovány v ust. § 686: nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.
Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pronajímatel má povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen.
Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
Co se týče zániku zájmu, zákon uvádí tyto možnosti. Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. V případě, že nájem bytu byl sjednán na určitou dobu, skončí samozřejmě také uplynutím této doby.
Použité zdroje: www.sreality.cz, www.mesec.cz, www.pravnik.cz, archiv NIKTEL REALITY, s.r.o.