ČLEN REALITNÍ KOMORY ČR

Realitni komora České republiky

Facebook

facebook

Užitečné odkazy

Hypoteční kalkulačka

Výše hypotéky: Úrok [%]: Doba splácení:

Novinky

  • 11.11.2019 – Zákon o realitním zprostředkování putuje do senátu více »
  • 20.09.2019 – Zákon o realitním zprostředkování schválen v prvním čtení více »
  • 27.08.2019 – Jak se bránit proti neohleduplným sousedům více »
další novinky »

Volejte zdarma

800 17 18 19
Volejte zdarma

Kalkulátor úschovy

Výše úschovy:

Co vědet o stavbě rodinného domu

Vlastní rodinný dům je v dnešní době sen mnoha lidí. Stavba domu znamená pro každého významnou změnu. Často jde v životě jednotlivce o finančně i časově nejnáročnější projekt. Je nutné ho předem dobře promyslet a naplánovat. V první fázi začnete sháněním informací k tématu stavby. Abychom Vám ušetřili čas, přinášíme Vám přehled nejdůležitějších informací, kterým byste před stavbou RD měli věnovat pozornost.

Stavba rodinného domu dle nového stavebního zákona

Jakoukoliv stavbu, včetně rodinného domu, lze uskutečnit pouze v místě, které je pro tento účel vymezeno územním plánem. Návrh územního plánu vytváří pověřený obecní úřad a vydává ho zastupitelstvo obce, pro kterou je územní plán vyhotovován.

V případě, že je pozemek, na kterém chceme rodinný dům postavit, v zastavěném území nebo zastavitelné ploše a v případě, že je pro tento pozemek zároveň vydán tzv. regulační plán, není nutné žádat o územní rozhodnutí, konkrétně o rozhodnutí o umístění stavby. Toto rozhodnutí regulační plán nahrazuje. Je tak možné rovnou požádat o vydání stavebního povolení, případně rovnou stavět, v závislosti na druhu a velikosti stavby.

Rodinný dům však nelze postavit v tzv. nezastavěném území, a to i přesto, že je pro toto území vydán regulační plán. V nezastavěném území lze stavět jen ve velmi omezeném rozsahu, a to pouze stavby pro účely, které jsou ve stavebním zákoně stanovené. Jedná se např. o zemědělské a lesnické stavby, dopravní infrastrukturu, stavby pro účely rekreace a cestovního ruchu apod.

U pozemků, pro které není regulační plán vydán, je nutné, aby proběhlo územní řízení, na jehož základě bude vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby. V územním řízení musí být nařízeno veřejné ústní jednání, případně ohledání na místě. Žadatel o vydání územního rozhodnutí je povinen zajistit, aby poté, co bude nařízeno veřejné ústní jednání, byly u pozemku, na kterém má být rodinný dům postaven, vyvěšeny informace o záměru stavby rodinného domu a informace o tom, že bylo požádáno o vydání územního rozhodnutí.

Územní rozhodnutí o umístění stavby je platné dva roky. Pokud v této dvouleté lhůtě žadatel nepožádá o vydání stavebního povolení nebo neohlásí stavbu, platnost územního rozhodnutí zaniká.

Za podmínek stanovených stavebním zákonem je možné, aby příslušný stavební úřad rozhodl o umístění stavby ve zjednodušeném územním řízení. K žádosti o vydání územního rozhodnutí musí být v takovém případě přiložena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a souhlasy účastníků řízení.

Pokud nejsou ve lhůtě patnácti dnů uplatněny výhrady, námitky nebo připomínky, považuje se územní rozhodnutí o umístění stavby za vydané. V opačném případě rozhodne stavební úřad o provedení standardního územního řízení.

Rodinný dům je možno za podmínek stanovených stavebním zákonem postavit i na základě tzv. územního souhlasu vydaného příslušným stavebním úřadem. Příslušný stavební úřad může vydat územní souhlas tehdy, pokud má být stavba rodinného domu umístěna v zastavěném území, pokud tento záměr podstatně nemění poměry v zastavěném území a pokud stavba takového rodinného domu neklade nároky na změnu místní infrastruktury.

Územní souhlas je rozhodnutím mimo územní řízení. Záměr je třeba ohlásit příslušnému stavebnímu úřadu a poté jej nejméně na třicet dnů vyvěsit u pozemku, na kterém má být rodinný dům postaven. Stavební úřad není oprávněn takový záměr zakázat, může s ním pouze vyslovit souhlas nebo rozhodnout o tom, že se o umístění stavby bude konat standardní územní řízení. Platnost územního souhlasu je dvanáct měsíců.

V případě, že jsou podmínky v dotčeném území jednoznačné, tzn. zejména je-li pro území schválen územní plán, může stavební úřad rozhodnout o spojení územního řízení se stavebním řízením (tj. řízením o návrhu na vydání stavebního povolení) do jednoho řízení. Takové rozhodnutí stavebního úřadu vede zpravidla k urychlení celého procesu stavby rodinného domu.

Stavební povolení vs. ohlášení stavby

Dne 1. 1. 2007 začal platit nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. Ten velmi podstatným způsobem zúžil okruh staveb, které je možné stavět až poté, co bude příslušným stavebním úřadem vydáno stavební povolení.

V případě stavby rodinného domu je třeba žádat o stavební povolení pouze tehdy, pokud má mít rodinný dům více než 150 m2 zastavěné plochy nebo více než jedno podzemní podlaží do hloubky maximálně 3 m nebo více než dvě nadzemní podlaží a podkroví.

Od doby získání stavebního povolení začíná běžet dvouletá lhůta, během které je nutné se stavbou začít. Pokud do dvou let nebude započato se stavbou, ztrácí stavební povolení svou platnost a je nutné, aby znovu proběhlo stavební řízení.

V ostatních případech lze začít rodinný dům stavět jen na základě ohlášení příslušnému stavebnímu úřadu.

Pokud stavebník ohlásí stavbu rodinného domu, může začít stavět poté, kdy mu stavební úřad zašle písemný souhlas. Jestliže stavební úřad stavbu rodinného domu do čtyřiceti dnů nezakáže ani nezašle stavebníkovi souhlas se stavbou rodinného domu, má se za to, že souhlas udělil.

Se stavbou rodinného domu musí stavebník začít do dvanácti měsíců od udělení souhlasu, jinak se souhlas se stavbou rodinného domu stává neplatným.

I stavbu rodinného domu, k jejímuž provedení je dle podmínek stavebního zákona potřeba stavební povolení, lze pouze ohlásit, a to v případě, že stavebník uzavře s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace a autorizovaný inspektor potvrdí certifikátem, že projektovou dokumentaci stavby rodinného domu ověřil (autorizovaný inspektor provádí ověření projektové dokumentace ze stejných hledisek jako stavební úřad). Autorizované inspektory jmenuje ministr pro místní rozvoj.

Užívání rodinného domu

Dokončený rodinný dům může stavebník začít užívat ke stanovenému účelu jen na základě oznámení adresovaného příslušnému stavebnímu úřadu. Musí tak učinit nejméně třicet dnů před jeho započetím. V případě, že stavební úřad do třiceti dnů od doručení výše uvedeného oznámení užívání rodinného domu nezakáže, lze rodinný dům užívat.

Výběr pozemku

Výběr vhodného stavebního pozemku je velice důležitým rozhodnutím, které budoucí stavebník rodinného domu musí udělat. Výhody i nevýhody stavebního pozemku nelze v budoucnu totiž změnit, můžeme je pouze zmírnit či zvýraznit při vlastní výstavbě rodinného domku.

Informace o lokalitách pro výstavbu rodinných domů lze získat na stavebních úřadech, případně na obecních úřadech. Vytipujte tedy vhodné lokality či regiony s ohledem na dojíždění do zaměstnání, docházku dětí do školy, dosah městské dopravy a dostupnost dalších služeb obchodních, zdravotnických apod.

Velikost pozemku

Nejmenší stavební parcely jsou většinou určeny pro výstavbu řadových rodinných domků. Jejich velikost se pohybuje okolo 300 m2. Minimální šířka parcely umožňující vhodné dispoziční řešení se pohybuje od 6 do 7,2 m. Výhodnější jsou parcely se šířkou 9 až 10 m. Velikost středních parcel vhodných pro výstavbu menších volně stojících domků, eventuelně dvojdomků, se pohybuje od 400 do 600 m2. Jejich optimální šířka od 14 do 18 m u dvojdomků a od 18 do 24 m u volně stojících menších domků. Plošná výměra velkých parcel okolo 1000 m2 a více odpovídá výstavbě rodinných domků volně stojících, které mají i bohaté zázemí v rekreačních venkovních plochách (bazén) a okrasných nebo užitkových zahradách.

S velikostí parcely vzrůstá nejen jejich užitná hodnota, ale někdy i cena a náročnost na jejich údržbu. Z těchto důvodů je nutné rozumně uvážit, jaké jsou reálné možnosti stavebníka z hlediska finančního zajištění koupě stavební parcely, ale také časové a finanční zatížení spojené s nutnou péčí a údržbou těchto ploch.

Tvar pozemku, orientace

Při výběru stavebního pozemku hraje důležitou roli i vlastní tvar pozemku. Nejvhodnější tvar parcely pro výstavbu rodinného domu, zejména u menších výměr mají parcely obdélníkové s orientačním poměrem stran 2:3. Kratší strana je orientovaná k přístupové komunikaci.

Významným hlediskem při výběru stavebního pozemku je jeho orientace ke světovým stranám. Z důvodů optimálního oslunění většiny obytných místností jsou více vhodné parcely s orientací komunikačního napojení přibližně od severu. Avšak i parcely s orientací opačnou ke světovým stranám mohou být velmi atraktivní, pokud je pozemek dostatečně veliký a umožňuje stavbu rodinného domu umístit dále od komunikace.

Obecně lze říci, že výhodnější jsou pozemky svažující se k jihu či západu než svahy severní.

Svažitost pozemku

Svažitost terénu hraje výraznou roli i při výběru parcely vzhledem k budoucím finančním nárokům na výstavbu vlastního domu. Rovinaté nebo mírně se svažující parcely do přibližně 10 % jsou výhodnější pro zakládání staveb.

Naopak výrazně svažité parcely je nutné většinou pro založení stavby upravit, např. opěrnými zdmi nebo budováním suterénu na celé ploše domu nebo její části, což vlastní stavbu značně prodražuje.

Hydrogeologické podmínky, únosnost podloží

Pozor musíme dát při volbě stavební parcely i na podmínky zakládání stavby z hlediska hydrogeologického a únosnosti podloží. Je vhodné se vyhnout pozemkům v navážce, zasypaným strouhám či vodotečím a pozemkům s vysokou hladinou spodních vod.

Důležité je, jakou částku chceme do pořízení pozemku pro výstavbu rodinných domků investovat.

Výběr místa

Parcely pro výstavbu rodinných domků přímo ve velkých městech a v dosahu městské dopravy bývají podstatně dražší než srovnatelné nebo i větší parcely v příměstských obcích. Při výběru konkrétních parcel je nutné si před vlastním zakoupením parcely prověřit řadu důležitých údajů o vytipovaných parcelách.

Dotazem na příslušném stavebním úřadě zjistíme, zda pozemek, o který máme zájem, je určen pro výstavbu rodinných domů podle platného územního plánu a jaký typ zástavby, případně další regulační zásady budeme muset dodržet při plánování našeho domu.

Prověříme dostupnost a podmínky napojení budoucího rodinného domu na inženýrské sítě, tj. rozvody elektrické energie, pitné vody, plynu, splaškové a dešťové kanalizace a napojení na příjezdovou komunikaci k pozemku.

Vhodné je zjistit i pravděpodobnou výši radonového rizika, například na stavebním úřadě nebo u stavebníků na sousedních parcelách.

Před vlastní koupí pozemku zjistíme na příslušném katastrálním úřadu, zda na předmětné parcele neváznou nějaká břemena, případně závazky ve vztahu k třetím osobám a zda je pozemek vyňat ze zemědělského půdního fondu. Veškeré uvedené údaje mohou mít značný dopad na výši financí vynaložených na pořízení rodinného domu.

Pokud si nebudete jisti, zda vaše vyhodnocení všech získaných údajů a jejich dopady na budoucí investici do rodinného domku je správné a objektivní, je vhodné vyhledat pomoc u odborných poradenských firem a pomoc právní. Předejdeme tak případným nepříjemným překvapením při stavebním řízení a financování vlastní výstavby.

Před vlastní koupí pozemku je vhodné navštívit více lokalit, a to v různých denních dobách i ročních obdobích.

  • zvažte dobře tvar, velikost a šířku stavebního pozemku
  • musí mít orientaci vhodnou ke světovým stranám a svažitosti pozemku
  • neopomeňte posoudit komunikační napojení a dostupnost inženýrských sítí, základové podmínky, radonové nebezpečí a regulační podmínky zástavby
  • ověřte si vlastníka pozemku v den podpisu kupní smlouvy, případná břemena a závazky na předmětném pozemku

Příprava na pořízení projektu

Volba a pořízení projektu pro stavbu rodinného domu je současně s výběrem parcely pro výstavbu nejdůležitější etapou rozhodování, které je nutné věnovat náležitou pozornost i čas.

V této fázi se totiž zásadním způsobem rozhoduje o funkčnosti rodinného domku, jeho kvalitách prostorových i estetických a hlavně o celkových nákladech na stavbu rodinného domu. Proto této fázi přípravy výstavby rodinného domku je nutné ponechat především náležitý časový prostor.

Již při výběru a pořizování parcely pro výstavbu je nutné rozhodnout o jaký typ stavby rodinného domku půjde. V současné době většina stavebníků rodinného domku preferuje typ volně stojícího domu v zahradě, který má nesporně celou řadu výhod z hlediska kvality bydlení, ale je náročný na prostor, tj.velikost stavebního pozemku.

Odstupové vzdálenosti

Odstupové vzdálenosti od sousedních parcel by měly být minimálně 5 m, aby bylo do obvodových stěn domu obrácených k sousedům možné umístit okna obytných místností. Odstup od sousedních parcel je možné zmenšit na minim. 3 m, ale pak již nelze do těchto stěn umisťovat okna obytných místností.

Vzdálenost mezi sousedními domy má být minimálně 10 m, nesmí však být menší než 7 m. Podrobněji o podmínkách zástavby pojednává § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území ve znění pozdějších předpisů.

Mimo tyto obecné požadavky zjistíme na příslušném stavebním úřadu regulační zásady, které platí pro danou lokalitu či parcelu dle schválené územně plánovací dokumentace. Většinou se jedná o určení stavební čáry, výšky zástavby, tvaru a sklonu střechy, procenta zastavění pozemku apod.

Trochu opomíjeným typem zástavby rodinných domků jsou dvojdomky, které jsou vhodné zejména tam, kde šířka parcely neumožní stavět volně stojící dům protože odstupy od hranic pozemku by byly příliš malé (tj. pod 4m).

Jak velký rodinný domek budete stavět?

Pořízení projektu předchází rozhodnutí stavebníka pro jaký počet osob bude rodinný domek určen, zda bude jednogenerační nebo dvougenerační a na základě vyhodnocení místa stavby a stavební parcely se rozhodneme zda chceme stavbu přízemní, přízemní s obytným podkrovím nebo vícepodlažní, podsklepenou částečně nebo zcela nebo nepodsklepenou.

Dále pak je nutné rozhodnout jak budeme odstavovat osobní vozidla, tj. zda chceme garáž, dvojgaráž, příp. jen přístřešek nebo volné stání na zpevněné ploše.

Nakonec je vhodné si uvědomit jaké budou naše požadavky na příslušenství domu, tj. dílnu, sklady, hobby místnosti, fit prostory, saunu, vířivé vany nebo bazén, venkovní terasy, sportovně rekreační plochy, okrasné zahrady a užitkové zahrady apod.

Výběr projektu

Po shromáždění všech těchto údajů je možné přistoupit k výběru projektu z široké nabídky typových projektů, např. POROTHERM DŮM WIENERBERGER, nebo od firmy G SERVIS Třebíč, nebo zadat vypracování projektu stavby odborné projektové firmě, nebo autorizovanému architektovi příp. inženýrovi.

Výběr z typových projektů volíme především tehdy, když naše požadavky na rodinný dům jsou obvyklé jako u ostatních stavebníků, máme rovnou nebo mírně svažitou parcelu s vhodnou orientací ke světovým stranám a parcelu, která je dostatečně široká (nejlépe cca o 10 m širší, než je šířka zvoleného typového domu).

Pokud si nebudeme jisti dostatkem znalostí o všech vazbách, které je při výběru vhodného typového projektu posoudit, vyhledáme pomoc u odborné firmy.

Dopracování projektu

Při výběru projektu z nabídky typových projektů se neobejdeme bez dopracování vybraného a zakoupeného projektu projektantem o dokumentaci, která má vztah ke konkrétní stavební parcele, na níž bude rodinný domek postaven, tj. o výkres situace stavby s osazením stavby do terénu, o projekt přípojek inženýrských sítí a napojení na komunikaci, příp. projekt oplocení pozemku a terénních úprav, zpevněných venkovních ploch apod.

Výhodou pořízení projektové dokumentace na stavbu rodinného domku výběrem z nabídky typových projektů je nesporně možnost výběru z několika desítek variantních řešení rodinného domku, možnost srovnávání jednotlivých řešení rodinného domku mezi sebou, rychlost pořízení dokumentace, její komplexnost a správnost řešení z hlediska platných norem a předpisů a v neposlední řadě i nízké pořizovací náklady na takovou dokumentaci.

Specifické požadavky

Pokud jsou Vaše požadavky na budoucí rodinný dům specifické, např. potřebujete postavit rodinný dům v komplikované situaci z hlediska rozměrů, tvaru, či svažitosti stavební parcely, nebo chcete v rodinném domě i místnosti pro podnikání, příp. provozování některých specifických činností, zadejte zpracování příslušné projektové dokumentace odborné projektové firmě, příp. autorizovanému architektovi nebo inženýrovi.

Studie rodinného domu

V takových případech se většinou nejdříve zpracovává studie rodinného domu (někdy i ve více variantách), která poslouží i jako podklad pro vydání územního rozhodnutí a pak následně projekt pro stavební povolení, který se před vlastní výstavbou doplní o dokumentaci k provedení stavby.

Takto zpracovaná dokumentace pro stavbu rodinného domu bývá podstatně dražší, než projekt zakoupený z nabídky typových rodinných domů, ale může dobře reagovat na specifické požadavky stavebníka i na specifika stavební parcely.

Může odrážet osobnost stavebníka, lépe reagovat na tradiční architekturu regionu nebo na okolní zástavbu a zakomponování stavby do krajiny.

Vhodným reagováním na základové podmínky stavby (např. ve svažitých terénech, na orientaci ke světovým stranám, výhledu do okolí z budoucího domu apod.) se Vám vložené prostředky a čas do individuálního projektu rodinného domu vrátí při vlastní výstavbě domu a při jeho provozu a užívání.

Výběr projektanta

Určitým rizikem je výběr projektanta, neboť ne všichni, kteří jsou oprávněni projektovat mají dostatečné zkušenosti s projektováním soudobých rodinných domů. Snažte se vybírat s rozvahou a pokud to bude možné, sežeňte si předem reference.

Shrnutí – Projekt rodinného domu

  • musíme respektovat regulační zásady a odstupové vzdálenosti od sousedů, regionální architekturu a okolní zástavbu
  • důležitým faktorem je orientace ke světovým stranám, oslunění, výhled do okolí
  • typový projekt rodinného domu je možno v určité míře upravit dle požadavku stavebníka
  • pokud navrhujete v typovém projektu rozsáhlejší změny v nosných konstrukcích je vhodnější zhotovení individuálního projektu podle Vašich požadavků

Zrcadlový obraz

Při výběru projektu rodinného domu se může stát, že Vámi vybraný typ domu je velikostí zastavěné plochy a svými rozměry vhodný na stavební parcelu, ale umístění vstupu a vjezdu, t.j. napojení na přístupovou komunikaci, nebo doporučená orientace vstupu k světovým stranám je nevyhovující.

V takovém případě mnohdy pomůže pouhé otočení domu - "zrcadlový obraz" projektu. V případě, že Vaše parcela je užší a neumožňuje docílit předepsaných odstupů od hranic sousedních pozemků, je možné u některých typů domů, při vhodné orientaci ke světovým stranám, použít zrcadlový obraz. Tím získáte po úpravě projekt dvojdomku vhodný na dvě sousední parcely. Tak vzniká celá řada možností a variant použití typových projektů pro realizaci rodinného domu.

Obsah smlouvy s dodavateli

Většina lidí, už dnes neuvažuje o svépomocné výstavbě. Takzvaný dodavatelský systém je jednoznačně nejrozšířenější. Při volbě rozsahu stavby a jejího dodavatele je důležité získat a ověřit si všechny dostupné informace. Jen tak lze postavit dům pro spokojené bydlení. Výhodnější je tedy vydělávat ve vlastní profesi a za získané peníze si najmout služby odborných řemeslníků.

Konečnému výběru dodavatele stavby obvykle předchází některá z forem výběrového řízení. Dokonce i v případě, kdy je dodavatel (například na základě dlouhodobé uspokojivé spolupráce) vybrán předem, vyplatí se získat "druhý názor" - tedy konkurenční cenovou nabídku.

Právě při výběrovém řízení na dodavatele stavby a následném uzavírání smluvního vztahu s ním je nutné stanovit to nejdůležitější, co každá smlouva obsahuje, a to je předmět smlouvy.

Možná to zní samozřejmě, ale v praxi je bohužel více než časté, že smlouva přesně určuje cenu, způsob placení, smluvní pokuty a mnoho dalších věcí, ale to nejdůležitější - tedy předmět smlouvy - je definováno nejednoznačně, což může mít nepříjemnou dohru při průběžném nebo - což je nejhorší - při závěrečném vyúčtování stavby. Smluvní rozsah dodávky musí vycházet z projektové dokumentace.

Pokud není její součástí takzvaný výkaz výměr, musí množství jednotlivých materiálů a potřebné práce, nákladů na dopravu a dalších nákladů určit dodavatel.

Pro stavebníka je výhodné, pokud tento dodavatel ve smlouvě výslovně uvede, že nabídkový rozpočet vychází z předané projektové dokumentace, tato byla pro jeho zpracování předána v postačujícím rozsahu a případné nepřesnosti či nejasnosti jdou k tíži dodavatele.

V opačném případě se vyplatí přezkoumání nabídnutého rozsahu prací za pomoci odborníka - ať již projektanta, zkušeného architekta, stavebního inženýra či stavitele, nezávislého rozpočtáře nebo technického dozoru investora.

Vynechání některé položky nebo špatný výpočet nemusí být ze strany dodavatele úmyslné (správně by měl vycházet z výkazu výměr zpracovaného projektantem - to je ovšem jiná kapitola, týkající se cen a rozsahu projektových prací), ale případné neshody mohou být pro všechny zúčastněné velmi nepříjemné.

Mezi nejčastější vymezení předmětu smlouvy patří:

  • hrubá stavba
  • stavba na klíč
  • luxusní provedení (u rodinných domů méně často)

Co je a není hrubá stavba

K uzavření smlouvy pouze na hrubou stavbu rodinného domu mohou vést stavebníka různé důvody. Mezi nejčastější patří plánovaná přestávka mezi hrubou stavbou a dalšími etapami (zimní období včetně takzvaného vymrznutí nebo plánované přerušení financování) nebo úvaha o provedení dalších etap menšími firmami, samostatnými řemeslníky, případně i svépomocí.

Zajímavá je i úvaha, podle které bude původní dodavatel ve stavbě pokračovat, pokud se při provádění hrubé stavby osvědčí.

U hrubé stavby je základním kamenem úrazu právě definice samotného výrazu. Do ní vždy patří základy a to, co je pod základovou deskou nebo podkladním betonem (zejména ležaté svody kanalizace), nosné svislé a vodorovné konstrukce (tedy stěny, sloupy, překlady, věnce, stropy), konstrukce krovu a zastřešení.

U šikmých střech obvykle včetně skladby střešního pláště nad rovinou krokví, tedy pojistné hydroizolace, laťování či bednění a střešní krytiny včetně klempířských prvků (bez svodů dešťové vody), doplňkových prvků (různých prostupových tašek, stoupacích plošin apod.) a případně též střešních oken.

Diskutabilní bývá, zda do hrubé stavby patří i celá hydroizolace a plynoizolace spodní stavby (například živičné pásy mohou být provedeny jen pod stěnami, samozřejmě s přesahem pro pozdější napojení zbytku izolace), příčky (často ano, pokud jsou zděné, ale obvykle ne, pokud jsou např. sádrokartonové), komíny (zděné obvykle ano, zavěšené kovové obvykle ne) a schodiště (železobetonové obvykle ano, kovové někdy, dřevěné obvykle ne).

A právě proto je nezbytně nutné stanovit rozsah dodávky hrubé stavby ve smlouvě, obvykle v rámci nabídkového rozpočtu. Projektová dokumentace totiž hranici mezi hrubou stavbou a následnými pracemi neurčuje.

Nevýhodou uzavírání smlouvy pouze na hrubou stavbu je skutečnost, že při jejím nekvalitním provedení mohou vyvstat nejrůznější problémy při provádění dalších prací. Potom je obtížné hledat viníka, zejména pokud již byly všechny faktury dodavateli proplaceny.

Mezi typické případy patří nerovnosti monolitických konstrukcí (zejména věnců a překladů), stěn a stropů (přinášející obvykle větší spotřebu omítkových materiálů, mazanin a stěrek), nedostatky v zateplovacích detailech (chybějící nebo nedostatečné kotvená tepelná izolace - tedy více práce pro fasádníky), nedostatečně provedená nebo poškozená hydroizolace a plynoizolace.Dále neprovedené drážky a prostupy pro instalační rozvody (zejména pokud se šetřilo na projektové dokumentaci, a ta byla zpracována jen v rozsahu pro stavební řízení). 

Mezi velmi časté a velmi nepříjemné závady patří například provádění rozměrných drážek pro kanalizaci přes dokončené věnce nebo přes uložení překladů, což má obvykle za následek porušení jejich výztuže). V mnohém může pomoci kvalifikovaný stavební dozor investora.

Dalším potenciálním problémem jsou záruční podmínky. Opět příklad z praxe. U trhlin v dokončené omítce novostavby se obtížně zjišťuje, zda byly způsobeny nekvalitním provedením podkladu (stěn a izolací), nebo špatným materiálem či technologií při jejich provádění. Podobné spory často končí u soudních znalců, což je zdlouhavé, nákladné a jistě nepříjemné.

Stavba "na klíč"

Při objednání stavby na klíč je opět nutné přesné vymezení rozsahu a kvality dodávaných materiálů a prací. V ideálním případě je k dispozici kvalitní projektová dokumentace zpracovaná v rozsahu pro provedení stavby s kompletními specifikacemi a výpisy všech materiálů. V opačném případě je opět nutné spolehnout se na nabídkový rozpočet, který je součástí uzavřené smlouvy.

Nabídkový rozpočet musí být kompletní ("co je v projektu, to vám postavíme" - tedy nesmí v něm chybět všechny součásti domu, přípojky, venkovní úpravy včetně oplocení aj.). Musí také specifikovat standard, který je zahrnut v ceně, a nadstandard, za který se připlácí, a měl by také oddělit cenu materiálu od ceny prací a dopravy (opět příklad -stavebník si sám sežene dlažbu, obklady a vanu do koupelny a je nutné stanovit, o kolik se sníží smluvní cena za dodávku stavby).

Předmětem neshod u staveb na klíč bývá například kvalita a množství izolací (počet hydroizolačních vrstev, tloušťka a jakost tepelných izolací), druh a kvalita krytin a povrchových úprav (materiál, způsob pokládky, dokončovací prvky - sokly, lišty...), kvalita oken a dveří (počet komor u plastových a typ lamely u dřevěných prvků, jakost zasklení včetně tepelné izolace a neprůzvučnosti, druh kování, řešení parapetů). Dále provedení truhlářských prvků (měkké versus tvrdé dřevo, povrchová úprava, celkové řešení - časté nejasnosti jsou zejména u schodišť a zábradlí), připravenost pro osazení zařizovacích předmětů a mnoho dalšího.

Laikovi trochu pomůže návštěva vzorového domu, doporučit lze opět spolupráci budoucího stavebního dozoru.

Luxus může být totéž co standard

Nabídka staveb rodinných domů s označením luxusní provedení je výrazně menší než u staveb výše uvedených - i když jejich podíl s rostoucí ekonomickou úrovní stoupá.

V menší míře jde o typové stavby renomovaných, zejména zahraničních výrobců (například německých, rakouských či skandinávských). Ty bývají - zejména vztáhneme-li tento pojem k místním poměrům - velmi kvalitní, výrobci obvykle neriskují ztrátu dobrého jména. Proto také obvykle vyvíjejí tlak na spolupracující místní firmy, které umějí odvádět práci v kvalitě obvyklé v zahraničí.

Jako vždy je vše ovšem otázka peněz - proto i stavby představující v mateřské zemi kvalitní standard mohou být u nás považovány za luxusní a takto prezentovány.

Samostatnou kapitolou jsou ty nejkvalitnější rodinné domy - ať již jde o kvalitu ve smyslu velikosti, provedení nebo třeba technologické a ekologické vyspělosti. Takovéto domy vznikají samozřejmě jako individuální projekty za účasti kvalitního architekta. Ten se obvykle podílí ve formě autorského dozoru i na výstavbě samotné, v ideálním případě má na starosti i zpracování interiérů.

Mírně odstrašující je používání pojmu luxusní stavba v případech, kdy jde o stavbu běžnou, pouze „vyšperkovanou“ o něco dražšími (otázka je, zda i kvalitnějšími) materiály. Logika dodavatele je jasná - pokud počítá se ziskem v řádu procent z celkové investice, rád doporučí mramorovou dlažbu místo keramické.

Také montáž a doprava zařizovacího předmětu může být kalkulována jako procentní podíl z pořizovací ceny; osazení atypické, přes oceán dopravené vany je pro dodavatele docela zajímavé, ačkoli ve skutečnosti vykoná práci standardní. To je ale principielně v pořádku - koneckonců stavební firmy nejsou bohulibými nadacemi, ale tržními podniky zaměřenými na generování zisku.

Jde spíše o to, že nadstandard nebo přímo luxus musí být rovnoměrně promítnut do celé stavby, nikoliv do jednotlivostí - a součástí jeho ceny by měl být rovněž maximálně profesionální a přiměřeně vstřícný postoj dodavatele.

Použitý zdroj: bydleni.idnes.cz, www.1vasto.cz, stavba.tzb-info.cz