Ptáte se, proč dát přednost jednomu typu vlastnictví před tím druhým? Družstevní byty i byty v osobním vlastnictví mají svá specifika. Do úvahy je třeba brát odlišné podmínky aplikované při jejich prodeji, ale i zcela rozdílný způsob uspořádání vztahů s ostatními vlastníky bytů.
Pokud se chystáte k nákupu družstevního bytu nebo bytu v osobním vlastnictví, vezměte v úvahu zvláště následující faktory:
1. Cena bytu
Současná situace na realitním trhu nahrává z hlediska ceny spíše družstevním bytům. Srovnatelný družstevní byt ve srovnatelné lokalitě a stavu je průměrně o 5 - 10 % levnější oproti bytům v osobním vlastnictví.
2. Způsob nabytí bytu a jeho financování
Vlastnictví družstevního bytu je spjato s převodem družstevního podílu, se kterým souvisí právo nájmu k danému bytu ve vlastnictví konkrétního bytového družstva. Jedná se o rychlý, administrativně jednoduchý proces. Nabytí družstevního podílu můžete financovat jednak ze stavebního spoření, předhypotečním úvěrem, ale třeba i americkou hypotékou.
Převod bytu v osobním vlastnictví je uskutečněn na základě kupní smlouvy. Vlastníkem bytu v osobním vlastnictví se kupující stane zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva k dané bytové jednotce do katastru nemovitostí. Po přijetí návrhu na vklad vlastnického práva vyznačí katastr nemovitostí na nemovitosti plombu a od toho dne běží 20denní lhůta, během které nesmí katastrální úřad povolit vklad (§ 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.). Účastníky v této lhůtě informuje o zahájení řízení. Následný zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí většinou příslušný katastrální úřad provádí v rozmezí 21 - 30 dnů ode dne vyznačení plomby na nemovitosti. Koupi bytu lze financovat za pomoci stavebního spoření, klasické hypotéky, či americké hypotéky.
3. Samotné bydlení
Vlastníkem družstevního bytu je družstvo a tedy i veškeré rozhodování o chodu domu provádí družstvo. Při koupi družstevního bytu si uvědomte, že statutárním orgánem (jedná za družstvo navenek) je představenstvo družstva volené na členské schůzi. Rozhodování na schůzi probíhá s ohledem na skutečnost, že jeden člen družstva má jeden hlas. Existuje omezení v nakládání s družstevním bytem – pokud chcete dát byt jinému do podnájmu, je nutný souhlas bytového družstva. K chodu a správě bytového domu slouží fond oprav, do kterého členové družstva přispívají dohodnutou částku obvykle odvislou od velikosti bytu.
V bytových domech v osobním vlastnictví je statutárním orgánem výbor společenství. O způsobu nakládání s bytem si výlučně rozhoduje pouze a jen vlastník bytu. Rozhodování o společných částech domu jde na vrub shromáždění společenství vlastníků, a to v závislosti na velikosti spoluvlastnických podílů (plochy bytu), stejně tak jako přispívání do fondu oprav a rozhodování na schůzi společenství.
4. Daně
U převodu družstevních bytů se neplatí žádná daň z převodu ani nabytí nemovitosti. Daň z příjmu fyzických osob se platí, pokud je prodejem družstevního podílu realizován zisk, a to z rozdílu ceny prodejní a ceny pořizovací. Existují možnosti osvobození od daně z příjmu, např. je-li doba mezi nabytím a převodem členství v družstvu delší než 5 let nebo použijete veškeré získané finanční prostředky na uspokojení jiných bytových potřeb (výstavba, koupě domu, bytu, rekonstrukce apod.).
Při převodu bytu v osobním vlastnictví se platí 4 % daň z nabytí nemovitých věcí, kterou od 1. 11. 2016, dle novely zákonného opatření senátu, platí již výhradně kupující. Daň se vypočítá z vyšší z cen - uvedené v kupní smlouvě, zjištěné znaleckým posudkem, nebo ceny směrné stanovené finančním úřadem (upravené o příslušné koeficienty). Daň z příjmu fyzických osob prodávající platit nemusí, pokud měl bydliště v bytě nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jeho prodejem, nebo přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem bytu pět let, příp. pokud prodávající uplatní ve stanovené lhůtě zisk na řešení vlastní bytové situace, obdobně jako u družstevního bytu.
Použité zdroje: www.svet-bydleni.cz, archiv Realitní kancelář NIKTEL, s.r.o.