Daň z nabytí nemovitých věcí
Aktuálně bude v poslanecké sněmovně projednáván návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, kterou doposud hradil kupující po koupi nemovitosti.
Za současných pravidel prozatím stále platí, že při každé změně vlastníka nemovitosti za úplatu, při přechodu vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví, vzniká povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí (do roku 2013 nazývána jako daň z převodu nemovitostí).
Daň z nabytí nemovitých věcí platí dnes již výhradně jen kupující. Dřívější úprava umožňovala dohodu účastníků, která ze stran bude daň hradit, ale tato možnost byla novelou zákonného opatření senítu od 1.11.2016 zrušena. Z tohoto důvodu již také neplatí ručitelství za úhradu daně mezi stranou prodávající a kupující. I nadále však nabízíme možnost úschovy finančních prostředků na daň z nabytí nemovitých věcí na našem depozitním účtu. Nemusíte se tak o nic starat, ohlídáme pro Vás termíny úhrady a v případě zájmu za kupující také s finančním úřadem vše vyřídíme.
Jde-li o koupi nemovitosti do společného jmění manželů, vzniká tzv. solidární daňová povinnost. Manželé tak podávají pouze jedno společné daňové přiznání a hradí celou částku daně za oba najednou. V případě koupě do podílového spoluvlastnictví podává každý spoluvlastník své daňové přiznání a současně platí každý spoluvlastník svoji část daně podle svého podílu.
Základem daně může být:
- kupní cena stanovená v kupní smlouvě, případně 75 % ceny ve znaleckém posudku nebo 75 % směrné hodnoty. Daň se vypočítává vždy z vyšší z nich. Zda bude poplatník dokládat finančnímu úřadu znalecký posudek od soudního znalce, nebo využije nově zavedenou směrnou hodnotu je na uvážení každého poplatníka.
- cena, za kterou byla nemovitost vydražena,
- hodnota, kterou určil posudek znalce při vkládání nemovitosti do majetku společnosti
- výše náhrady za vyvlastnění.
Sazba daně je bez rozdílu skupin osob 4 % ze základu daně.
Daňové přiznání je poplatník daně povinen podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Povinnou přílohou daňového přiznání je prostá kopie smlouvy, která osvědčuje vlastnické vztahy k nemovitosti (nejčastěji kupní smlouvy) a kopie vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí. V případě zájmu za Vás daňové přiznání na základě Vašeho pověření vypracujeme a podáme.
Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí u družstevních bytů, kde nejde fakticky o prodej nemovitosti, ale pouze o postoupení družstevního podílu.
Daň z příjmu (při prodeji nemovitosti)
Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů stanovuje mimo jiné povinnost platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
Tuto daň platí prodávající v případě, že původní kupní cena, na základě které nabyl nemovitost, je nižší než současná cena, za kterou je daná nemovitost prodávána. Základem daně je potom rozdíl obou kupních cen. Sazba daně je u fyzických osob již od roku 2008 stanovena jednotně na 15 %, u právnických osob zůstává v posledních letech na 19 %.
K osvobození od daně dochází v následujících případech:
- prodávající měl v nemovitosti trvalé bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, nebo
- prodávající vlastnil nemovitost nejméně po dobu 5 let (u dědictví – se doba zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem prodávajícího), nebo
- prodávající má trvalé bydliště méně než 2 roky, nebo vlastní nemovitost méně než 5 let, ale získaný příjem po prodeji použije na uspokojení bytové potřeby.
Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do ročního přiznání k dani z příjmů společně s ostatními příjmy, které poplatník v daném roce měl (např. mzdu ze zaměstnání, příjem z podnikání, z pronájmu nemovitostí apod.). Jelikož se přiznání k dani z příjmů podává jednou ročně, může mezi prodejem nemovitosti a platbou daně z příjmů uplynout i několik měsíců.
Daň z nemovitých věcí
Vlastnictví nebo užívací právo k nemovitosti zakládá vlastníkovi nebo výjimečně uživateli povinnost platit daň z této nemovité věci (= poplatník daně). Tato povinnost je zakotvena v zákoně České národní rady č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. V rámci úsporných ekonomických opatření se sazby daně od roku 2010 zdvojnásobily, mimo sazby pro stavby k ostatní podnikatelské činnosti.
Kdy podávat daňové přiznání?
Daň z nemovitých věcí je jedna z mála daní, která se neplatí zpětně, ale vždy na rok dopředu. Poplatník daně musí nejpozději do 31. ledna podat na příslušném finančním úřadě daňové přiznání. To se však nemusí podávat každý rok, ale podává se jen pokud dojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Takovými okolnostmi jsou nejčastěji změna vlastníka (prodej, koupě, zdědění, darování aj.) Změna vlastníka se neoznamuje v průběhu roku, ale až během ledna následujícího roku). Také může vzniknout povinnost podat nové přiznání k dani z nemovitosti například v důsledku změny výměry pozemku, změny v užívání stavby nebo nástavby dalších nadzemních podlaží.
Kdy zaplatit?
Pokud daň nepřesáhne částku 5000 Kč, pak musíte zaplatit do konce května. Pokud platíte částku vyšší, můžete si jí rozdělit na dvě stejně velké části. První zaplatíte do konce května, druhou do konce listopadu. Minimální hranice pro platbu daně je nastavena na 30 Kč.
Daň z nemovitých věcí se dělí na dvě dílčí daně – daň z pozemku a daň ze staveb. Dále jsou pak členěny do druhů, které mají při výpočtu výše daně různé parametry. Pro určení druhu nemovitých věcí (naleznete na výpisu z katastru) je rozhodující stav zapsaný v katastru nemovitostí, a to vždy k 1. lednu aktuálního zdaňovacího období.
a) Daň z pozemků
Dani z pozemků podléhají všechny pozemky v ČR vedené v katastru nemovitostí pod druhem pozemku: orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina, stavební pozemek nebo ostatní plocha. Z lesních pozemků se zdaňují jen lesy, u kterých převládá hospodářská funkce. Vodní plochy se zdaňují, jen pokud jde o rybníky, které slouží k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb. Poslední novela nově zavádí možnost osvobození od daně z nemovitosti pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů, jestliže tak obec stanoví závaznou vyhláškou. Podle této vyhlášky se pak postupovalo poprvé až ve zdaňovacím období roku 2009.
Základ daně se u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, luk a pastvin vypočítá vynásobením jejich skutečné výměry v m2 průměrnou cenou půdy, kterou stanovuje místní vyhláška. Tato cena se dá zjistit většinou na obecním úřadě, případně u správce daně (= příslušný finanční úřad). U ostatních druhů pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 k 1. lednu zdaňovacího období (= kalendářní rok, ke změnám v průběhu roku se nepřihlíží).
| Typ pozemku | Sazba daně |
|---|---|
| orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad | 0,75 % |
| Trvalé travní porosty, hospodářské lesy a rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb | 0,25 % |
| Zastavěné plochy a nádvoří | 0,20 Kč / m2 |
| Stavební pozemky | 2,00 Kč / m2 |
| Ostatní plochy podléhající dani | 0,20 Kč / m2 |
Takto vypočtená sazba daně se ještě upravuje místním koeficientem podle počtu obyvatel obce, kde se pozemek nachází (údaje z posledního sčítání lidu).
Koeficienty podle počtu obyvatel obce určené zákonem:
| Počet obyvatel | Koeficient |
|---|---|
| do 1 000 | 1,0 |
| 1 000 – 6 000 | 1,4 |
| 6 000 – 10 000 | 1,6 |
| 10 000 – 25 000 | 2,0 |
| 25 000 – 50 000 | 2,5 |
| Nad 50 000 + Františkovy lázně, Luhačovice, Mariánské lázně, Poděbrady | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
b) Daň ze staveb
Dani ze staveb podléhají všechny stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo jsou podle dříve vydaných právních předpisů dokončené. Dále se daň vztahuje na byty a nebytové prostory, včetně podílu na společných částech stavby, evidované v katastru nemovitostí. Při splnění určitých podmínek může být stavba od daně osvobozena (viz § 9).
Základem daně ze stavby je zjištěná výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (= zastavěná plocha) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. Do základu daně u ostatních staveb, které tvoří příslušenství obytných domů (např. dílna) se u každé samostatně zkolaudované stavby zahrnuje pouze výměra zastavěné plochy přesahující 16 m2.
Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy v m2 k 1. lednu, vynásobená koeficientem 1,20 (= upravená podlahová plocha).
Sazby daně se stanovují za 1 m2 zastavěné plochy a liší se podle typu a účelu využití stavby. Takto vypočtené hodnoty se dále upravují podle počtu nadzemních podlaží a počtu obyvatel obce, kde se stavba nachází. Místní koeficienty pro pozemky a stavby jsou totožné.
| Typ stavby | Základní sazba za 1 m2 zastavěné plochy |
|---|---|
| Obytné domy | 2 Kč |
| Příslušenství k domu (pouze z plochy nad 16 m2) | 1 Kč |
| Stavby pro individuální rekreaci | 6 Kč |
| Samostatně stojící garáže | 8 Kč |
Stavby a nebytové prostory pro podnikatelskou činnost
|
2 Kč |
|
10 Kč |
|
10 Kč |
| Ostatní stavby | 6 Kč |
| Byty | 2 Kč |
Použitý zdroj: Ministerstvo financí ČR, Archiv Realitní kancelář NIKTEL, s.r.o.